新版老旧小区改造激活内涵式增长

◇“缺什么补什么”，确保改造提升后的老旧小区“面子”好看，“里子”好用。

◇在项目改造过程中，协调住建、经信、城管、应急和消防救援等部门深度参与，集中力量打“歼灭战”。

◇注重市场机制的运用，吸引更多社会投资参与老旧小区改造和运维 。

城市不能一味摊大饼。坚持房住不炒，全面实施城市更新行动……近年来，在新发展理念指引下，大拆大建、新城遍地开花的城市“外延式”发展，逐渐让位于以完善城市功能、提升老百姓获得感为目标的“内涵式”发展。
其中，老旧小区改造这一既涉及千千万万城市家庭利益，又有望激活万亿级规模投资的内需新风口，成为各界关注的焦点。

《瞭望》新闻周刊记者调研发现，眼下各地都在加快推动新一轮老旧小区改造，但重建设轻管理和过于依赖财政投入依然是改造过程中存在的几大问题。
重庆市作为较早启动新一轮老旧小区改造的城市，立足打造“完整社区”，积极探索改造内容清单化，推进方式系统化和投资运维市场化的工作模式，在改善市民生活条件、推进城市有机更新的同时，开辟了“内涵式”增长的新方向。

“缺什么补什么”

重庆作为西南地区工商业重镇，城市老旧小区量大面广，符合改造的房屋面积超过1亿平方米。十余年前，重庆市曾经搞过一轮老旧小区改造，但主要是政府牵头对城市重要区域老旧房屋外立面进行翻新和规整，老百姓笑称“一年新三年旧，五年又烂了”。

针对过去老旧小区改造中“政府干群众看”的问题，重庆将新一轮老旧小区改造定位为重大民生工作，立足顺应群众期盼和需求，把选择权交给群众。
重庆市住建委物业处处长居梁介绍，改造绝不搞一刀切。政府部门给老百姓提供清单化的改造选项，根据老百姓反映强烈的突出问题，按照“缺什么补什么”的方式合理确定改造提升内容，确保改造提升后的老旧小区“面子”好看，“里子”好用。

重庆两江新区人和街道邢家桥社区安置房小区经历近30年岁月的“洗礼”，存在配套设施差、安全保障差、市政基础差、卫生环境差等问题。得知要启动改造，一些居民表示欢迎，但也有不少居民怀疑观望，有的甚至希望政府对片区进行拆迁，以房屋或者货币对原住民进行补偿。

为了推动工作，邢家桥社区先后组织召开党员及居民会议30多次、院坝会40余场，总计接待群众达5000余人次，征求意见建议1000余条，最终摸清了群众对小区最不满意的前5项，并将其作为改造的重点内容加以实施。

邢家桥社区党委书记谢兰说，通过耐心细致的动员工作，群众改造意愿从最初的23%上升到90%多。现在，改造完成后的邢家桥安置房小区，屋内外墙体坚实干净，厨房厕所明亮通畅，还新增800个停车位，488户居民感慨“破房”摇身变“洋房”。

居梁表示，此轮改造还注重群众需求和专业化相结合，试点总建筑师负责制，推动设计师、工程师进社区，目前已组建100余名行业技术专家组成的技术咨询服务专家库和40余名具有影响力的建筑师组成的总建筑师库，共同为重点项目方案把关，并深入区县、社区为基层提供技术指导。

据统计，从2018年启动新一轮老旧小区改造以来，重庆市已累计实施改造2043个小区计3720万平方米，41万户居民受益，到2022年，计划启动总计1.02亿平方米的老旧小区改造。

“各出一盘菜，共办一桌席”

本刊记者了解到，老旧小区改造过去经常存在部门“单打独斗”的局面，哪个部门有项目资金支持，基层就改哪方面，基层干部“调侃”改造工作经常是“锣齐鼓不齐”。

重庆在新一轮改造过程中充分整合资源，按照“各出一盘菜，共办一桌席”的原则，以构建“完整社区”为目标，对老旧小区进行系统性升级更新。

渝中区大溪沟街道双钢路老旧小区是央企中冶赛迪移交地方进行“三供一业”管理的家属院小区，曾经消防安全突出，环境脏乱差，休闲养老设施缺乏……大溪沟街道办副主任刘刚介绍说，为了彻底改变小区面貌，在项目改造过程中，大溪沟街道作为牵头单位，协调住建、经信、城管、应急和消防救援等部门深度参与，集中力量打了一次“歼灭战”。

在双钢路老旧小区，83岁的中冶赛迪退休老专家郭庆弟对记者说，以前小区环境差不愿意下楼，改造后，老年食堂、养老服务中心、“四点半”课堂等社区便民服务设施一应俱全，“每天都想出来转转。”

重庆市住建委副主任郭唐勇说，改造过程中，重庆始终坚持制度创新，建立起“1+N”政策标准体系，不仅明确“改造39项+社区服务提升25项”内容清单，还在全国率先出台全流程项目管理办法，针对老旧小区项目改造的计划、资金、设计、实施、验收等环节管理立了规矩。

不仅如此，部门、区县加强协调联动，将养老托幼、社区服务、加装电梯、停车、消防等专项、子项工作打通运行，统筹共建共享公共服务设施，已同步改造提升养老、托幼、农贸商超等配套设施3980处、加装电梯2129部、新增停车位1.9万个。

郭唐勇说，甚至过去资金难落实的“水电气讯”等公共服务企业也积极加入到新一轮的改造工作中来，例如国家电网重庆市电力公司就承诺将用2~3年的时间完成20余万户老旧小区供电设施改造，工程不收取居民任何费用。

探路市场化运维

老旧小区改造不仅能显著改善市民居住条件，同时也会拉动一系列相关产业发展。

据专业机构测算，我国老旧小区改造市场空间或高达5万亿元。然而，本刊记者了解到，一直以来，老旧小区改造投入主要还是依靠政府投资，社会资本投资意愿不强。为解决这一问题，重庆市在新一轮老旧小区改造中，注重市场机制运用，吸引更多社会投资参与老旧小区改造和运维。

在九龙坡区红育坡片区改造中，重庆探索运用PPP模式，让社会资本牵头直接参与老旧小区改造。地方政府以停车、充电、农贸市场、公房、闲置物业、广告、保洁等7大类经营性收入作为未来收益，通过PPP模式的ROT运作方式，引入北京愿景集团与地方国有公司投入3.7亿元组建项目公司，负责片区改造和运营，包括改造期1年、运营期10年，完全市场化运作。

北京愿景集团红育坡项目经理吴朝勇说，社会资本投入可通过停车费收入、广告收入、门面店铺收入、物业费收入以及对低效资产改造后的运营所得来实现项目的长效运营。

对已完成改造的老旧小区，重庆则采取引进物业服务企业、组建社区物业服务中心、居民自治物业管理等三种模式，实施分类物业管理，防止小区改造提升后出现“一年新、三年旧、五年破”的情形。南岸区长江村老旧小区改造完成后，依托小区内铜元局、长江电工厂等历史文脉打造的文化长廊，引入文创小微企业参与小区公共空间管理，让小区不仅能够保持干净整洁，还能增加文化气息。

业内人士表示，随着城市进入“内涵式”发展新阶段，做实做活以老旧小区改造为代表的城市更新工作，必将创造一个以民生需求为导向激活内需新风口的新方向。

为此，郭唐勇等建议，国家出台相应低息配套资金政策，助推建立合理商业模式，让老旧小区改造有“微利”可得，从而吸引更多社会资本参与。