调查：北京老旧小区改造，矛盾怎样协调？钱从哪来？

加固卫士 2023-03-19 老旧小区加固改造加装电梯

核心提示：2018年北京市人民政府印发了关于《老旧小区综合整治工作方案（2018—2020年）的通知》，石景山区鲁古街道五芳园从2020年开始进行老旧小区改造，提出要推进老旧小区综合整治工作，改善人居环境。

石景山区鲁古街道五芳园从2020年开始进行老旧小区改造，白春林想要借这个机会加装电梯，眼看着别的单元都陆续开工，他和邻居们都非常焦急。

始建于1990年的五芳园15号院只有一栋楼一共8个单元。上下水管道堵塞、屋顶漏水、没有电梯、停车位少这些都是五芳园社区的日常。2018年，情况发生改变。北京市人民政府印发了关于《老旧小区综合整治工作方案（2018—2020年）的通知》，提出要推进老旧小区综合整治工作，改善人居环境。在这样的背景下，鲁谷街道作为项目实施主体，引入社会资本，将居民改造意愿较高的五芳园15号院纳入改造项目库名单。

北京市石景山区鲁谷街道党工委副书记、办事处主任靳晶：老旧小区改造都要有一个公示和征求意见的过程，前期的改造我们叫双过半，双过半都要征求居民的意见。

所谓双过半，就是参与投票的居民和同意改造的居民都必须达到总数的一半以上，高国锋住在6单元，当时他和邻居们很快就签字同意了。

老旧小区改造的内容主要包括上下水改造、公共空间改造、楼本体外保温、加装电梯等等。虽然是惠民措施，但实施起来并没有想象得那么简单。白春林和邻居们想要安装电梯的迫切却又无法安装的苦恼在许多老旧小区都在上演。

位于丰台区的马家堡甲120号院有着40多年的历史，院内坐落着四栋楼，也是目前正在进行改造的老旧小区，小区内目前具备安装电梯条件的是三号楼和四号楼，可到关键时刻也被卡住了。

今年80岁的李秀英，独自住在三号楼的三楼。对她来说，即便每天上下楼梯两趟，也并不轻松。她盼望能装上电梯，但邻居们的态度让她感觉前景并不乐观。

根据《老旧小区综合整治工作方案（2018—2020年）》的通知，凡是在1990年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区，1990年以后建成却未达到民用建筑节能标准50%的小区，以及基础设施功能存在不足、物业管理不完善的小区，都在老旧小区的改造范围。改造前，小区会先引入物业，与街道、居委会一起对居民的改造意愿进行前期摸底和调查。

虽然同意安装，但因为对分摊费用无法达成一致，尽管社区和物业轮番做工作，三号楼的装梯依然没有任何进展。那么，对五芳园七单元的居民而言，又是什么原因导致无法安装呢？

2020年4月，北京市出台了《北京市老旧小区综合整治工作手册》，取消了之前加装电梯的“一票否决制”，提出只要当双三分之二业主（即建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主）同意，且其他业主持不反对意见，就可加装电梯。但五芳园七单元有居民明确对装电梯持反对意见。

北京市石景山区鲁谷街道五芳园社区党委书记、居委会主任王刚：他们所有人员居民签字，拿过来之后有居民签字，我才能同意给人家装，我这不可能反对，居民都同意我为什么要反对。

王刚介绍，有些居民碍于情面，虽然当面同意，但签署同意时却回避躲闪，这也给前期的沟通工作带来了很大的难度。高国锋是五芳园六单元的楼门长，对于说服居民工作的难度，他深有体会。

经过几轮走访说服，高国锋终于拿到了10户居民的签字同意书，刚好满足15户业主三分之二的人数，于是他赶紧将申请书递交了上去。而让白春林和邻居们颇有微词的，不仅仅是安装没有被提上日程，而且还要分摊安装费用。

所谓集资，是指居民根据楼层不同分摊初装电梯的费用，这种方式俗称“集资式”加装。2016年，北京市在全市进行老楼加梯试点，电梯由政府免费安装，居民刷卡乘坐，俗称“租赁式”加装。在石景山区，每部电梯的安装费用除了北京市财政补贴64万元，这其中包括电梯购置及安装费24万元，管线改移补贴40万元，区财政另外补贴16万元。但从2022年2月开始，北京市统一将管线改移补贴降到24万元，电梯购置及安装费和区财政补贴不变。这样一来，原来一部电梯有80万元可以供统筹，现在只有64万元，不足部分由同意安装的居民协商分摊。

五芳园15号院的8个单元门栋里，2、3、5单元因为签字早，赶上了之前的政策，居民不用出安装费，这让白春林和邻居们一时无法接受。

终于和邻居们分摊好初装电梯费用后，高国锋所在六单元的电梯安装工作马上就要开工了。

由政府全额买单的租赁式，在后期很可能因为居民不缴费而导致电梯停止运营。而之后的集资式安装，虽然居民在安装电梯时需要分摊一定的费用，但政府的补贴依然占总额的大多数。而褚秋晨则认为，市场化运作和居民付费才是未来的发展方向。

鲁谷项目负责人褚秋晨：我们会研究国外城市更新的一些案例或者它们的模式，我们觉得最终导向这个事是市场化的。我们国家其实是政府主导或者是政府兜底的形式，先期都是政府给钱去改造，群众去享用这个成果。但我们觉得，这个确实不是一个未来永久的方向，居民深度参与、深度自主、深度付费，应该是一个未来的方向。他对于自己的钱到最后效果的保护，使用的重视程度也会有变化，所以电梯也会经历这样的政策变化。

进行老旧小区改造，有一个绕不开的难题，钱从哪里来？2018年，在社会资本的参与下，位于北京东三环的劲松北社区完成了示范区改造，这座电梯就是在此次改造中加装的。2020年7月，在国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中，鼓励社会资本参与被当作重点任务提上日程，在此之前，位于北京市朝阳区的劲松北社区已经先行一步，做了引入社会资本的探索。

劲松北社区建于上个世纪70年代末，是北京市第一批规划建设的住宅区。40多年过去，住宅小区由新变旧，随着小区一起老去的，还有这里的居民。劲松北社区老年住户多，独居老人占老年住户一半以上，是名副其实的老旧小区。2018年7月，劲松街道与愿景集团合作，开启老旧小区改造，首先，社区和物业深入小区做了大量调研工作，发放2380份调查问卷，将居民需求进行详细梳理。

这次老旧小区改造中，社会资本不仅对于居民需求的服务业态进行投资和改造，同时也承担起了缺失多年的物业角色，也就是保证在改造后依然有系统性管理。在此之前，政府单方面兜底的老旧小区改造，随着改造团队离开，后期管理难以持续，最终效果并不好。

北京市朝阳区劲松街道城市管理办公室主任何海军：2008年的时候北京市开奥运会，我们对老旧小区也是进行了公共部位的改造，以前改造的时候老旧小区改造全都是政府出资，街道办事处这边托底，但是这个效果是非常不好，没有企业长效运营以后就没有持续性。2018年我们改造之前就先引进的物业，我们在做居民工作的时候，物业的力量、社区的力量、街道的力量，包括改造方的力量，很多力量汇集起来。改完了以后你现在看，从2018年到现在差不多将近五年了，还跟新的是一样的，这效果就是明显的差距。

在国务院印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中，老旧小区的改造内容主要分为三类，基础类、完善类和提升类，而社会资本参与的，主要是后两类，对于居民需要的业态进行投资和改造工作，后期再通过收取停车费和店铺租金等等来获取收益。凌雪是当时参与改造的设计师，在最开始的调研中，很多居民反映小区内停车难，设计团队在综合考量后，决定将221号楼前的绿地范围缩小，新增一个小型停车场。

居民诉求的不同，甚至多年积累的个人之间的恩怨，都在小区改造的过程中一一凸显和爆发。虽然方案一改再改，施工仍然无法进行。

劲松项目社区发展负责人吴洋洋：在双方僵持不下的时候，对于我们来讲，我们能做的只能说大家投票，再进行投票的表决。根据民法典里的关于业主对于重大事项的表决，要有超过四分之三人以上的参与，要有三分之二人的同意这个事项，那就可以按照这个事项来推进。参与投票的一共是54户，同意全绿地是34户，同意选择停车位的是19户，弃权是3户，绿化这一边占优势，我们就选择了这个方案。